บ้านมือสอง ทะลัก 2.26 แสนหน่วย มูลค่า 1.20 ล้านล้านบาท อาคารชุดแห่ ระบายสต็อก

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยบทวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 4 ปี 2568 พบว่า ภาพรวมตลาดยังคงชะลอตัว แม้อุปทานบ้านมือสอง เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอย่างมี นัยสำคัญ สะท้อนแรงกดดัน ด้านกำลังซื้อ และ ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

โดย ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2568 มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศจำนวน 226,278 หน่วย เพิ่มขึ้น 29.8 % จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) คิดเป็นมูลค่ารวม 1.20 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 54.7 %

อย่างไรก็ตาม หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายลดลง 7.0 % และ 12.6% ตามลำดับ

ทั้งนี้ ทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ เข้าสู่ตลาดเป็น การประกาศขาย โดยบุคคลธรรมดาและ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 100,179 หน่วย หรือ คิดเป็นสัดส่วน 44.3 % ของทรัพย์ทั้งหมด คิดเป็นมูลค่าสูงถึง 967,953 ล้านบาท หรือ  80.6% ของมูลค่าทรัพย์ประกาศขายทั้งหมด และ เพิ่มขึ้นจากปีก่อน ทั้ง จำนวนหน่วย และ มูลค่า 52.2% และ 75.7% ตามลำดับ

รองลงมาเป็น ทรัพย์จากกรมบังคับคดี จำนวน 71,801 หน่วย หรือ 31.7% ของตลาด มีมูลค่า 106,250 ล้านบาท

ขณะที่ทรัพย์จาก สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวน 24,350 หน่วย คิดเป็น 10.8%

ส่วน บริษัทบริหารสินทรัพย์ มีจำนวน 21,150 หน่วย หรือ 9.3 % และ ธนาคารพาณิชย์มีจำนวนประกาศขายน้อยที่สุด 8,798 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 3.9 ของตลาด

บ้านมือสอง ทะลัก 2.26 แสนหน่วย

โดยพิจารณาตาม ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า “บ้านเดี่ยว” ยังเป็นทรัพย์ ที่มีประกาศขายมากที่สุด โดยมีจำนวน 90,502 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 40% ของตลาด และ มีมูลค่า 532,566 ล้านบาท หรือ 44.4 % ของมูลค่าทั้งหมด

รองลงมาคือ “ห้องชุด” จำนวน 70,611 หน่วย หรือ 31.2% มูลค่า 502,216 ล้านบาท และ “ทาวน์เฮาส์” จำนวน 57,257 หน่วย คิดเป็น 25.3%  ของตลาด

อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับ ช่วงเดียวกัน ของปีก่อน พบว่า ที่อยู่อาศัยมือสอง เพิ่มขึ้นทุกประเภท โดยเฉพาะ “ห้องชุด” ที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด ทั้งในด้าน จำนวนหน่วย และ มูลค่า โดยเพิ่มขึ้นถึง79.1 % และ 141.7 % ตามลำดับ สะท้อนถึง การนำคอนโดมิเนียม เข้าสู่ตลาดมือสอง เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

บ้านราคาไม่เกิน 1 ลบ. ประกาศขายมากสุด 

ด้านระดับราคา พบว่า โครงสร้างตลาด ยังคงกระจุกตัว ในกลุ่มราคาต่ำ โดยที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีจำนวนประกาศขาย มากที่สุดถึง 55,536 หน่วย หรือ 24.5% ของ ตลาด

รองลงมา คือ ระดับราคา 2.01–3 ล้านบาท จำนวน 32,030 หน่วย และระดับราคา 1.01–1.50 ล้านบาท จำนวน 31,856 หน่วย

แต่หากพิจารณา ในเชิงการเติบโต พบว่า กลุ่มราคาสูงมากกว่า 10 ล้านบาท มีการเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยจำนวนหน่วย เพิ่มขึ้น63.2% และ มูลค่าเพิ่มขึ้น 70.4 % แสดงให้เห็นว่า บ้านระดับราคาสูง เริ่มเข้าสู่ตลาดมือสองมากขึ้น ในช่วงที่ผ่านมา

บ้านมือสอง ทะลัก 2.26 แสนหน่วย

กรุงเทพฯ ครองแชมป์ ประกาศขาย สูงสุด

ในเชิงพื้นที่ พบว่า 10 จังหวัด ที่มีมูลค่าการประกาศขายสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี นนทบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต ปทุมธานี เชียงใหม่ สุราษฎร์ธานี ประจวบคีรีขันธ์ และ ระยอง โดยมีสัดส่วนรวมกันสูงถึง 87.5 % ของตลาดทั่วประเทศ

ส่วน กรุงเทพมหานคร ยังคงเป็นพื้นที่ที่มีที่อยู่อาศัยมือสอง ประกาศขาย มากที่สุด จำนวน 71,275 หน่วย หรือ 31.4 % ของตลาด คิดเป็นมูลค่า 729,012 ล้านบาท หรือมากถึง 60.7% ของมูลค่าประกาศขาย ทั่วประเทศ

ขณะที่ จังหวัดภูเก็ต มีราคาประกาศขายเฉลี่ยสูงที่สุด อยู่ที่ประมาณ 10.2 ล้านบาทต่อหน่วย

ยอดโอน บ้านมือสอง ลดลง 6.5%

ขณะเดียวกันด้านอุปสงค์ พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยมือสอง ทั่วประเทศ ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวน 55,592 หน่วย ลดลง 6.5% จากช่วงเดียวกันของ ปีก่อน และ มีมูลค่าการโอนรวม 113,651 ล้านบาท ลดลง 8.2%

โดย บ้านเดี่ยว ยังคงเป็นประเภท ที่มีการโอนมากที่สุด จำนวน 23,541 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 42.3% ของการโอน ทั้งหมด ขณะที่ การโอนกรรมสิทธิ์ ในเกือบทุกระดับราคา ปรับตัวลดลง โดยเฉพาะกลุ่มราคา 5.01–7.50 ล้านบาท ที่ลดลงมากที่สุด ถึง16.9%

อย่างไรก็ตาม กลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทเป็นเพียงระดับราคาเดียว ที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 2.6% แม้จำนวนหน่วยจะลดลง

ทั้งนี้ REIC มองว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยมีอุปทานเพิ่มขึ้น สวนทางกับ การโอนกรรมสิทธิ์ สะท้อนว่า กำลังซื้อในตลาด ยังคงอ่อนแรง ขณะที่ผู้ขายจำนวนมากเร่งนำ ทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้น ในช่วงที่ผ่านมา

ที่มาของข้อมูล https://www.reic.or.th/’

ข่าวที่เกี่ยวข้อง https://bangkokx.me/ghb-housing_loan/