คอลลิเออร์ส์ฯ คาด ตลาดคอนโดฯ ปี 69 ยังชะลอตัว ต่อเนื่องจากปี 2568 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ต่ำสุดในรอบ 17 ปี ที่ 17,110 ยูนิต มูลค่าลงทุนเพียง 70,368ล้านบาท

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย รายงานการเปิดตัว โครงการคอนโดมิเนียม ใหม่ปี 2568 ว่า มีการเปิดขายใหม่ เพียง 40 โครงการ รวมทั้งสิ้น 17,110ยูนิต ซึ่งนับเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบ 17 ปีของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร

โดยมูลค่าการลงทุนรวม เหลือเพียง 70,368  ล้านบาท เท่านั้น จากปกติจะ มีการเปิดตัวโครงการใหม่ มากกว่า 100,000 ล้านบาท สะท้อนถึง ความระมัดระวังของ ผู้พัฒนาโครงการภายใต้ บริบทของเศรษฐกิจ ที่ยังเปราะบาง กำลังซื้อภายในประเทศ ที่ฟื้นตัวอย่างจำกัด และ ภาระหนี้ครัวเรือน ที่ยังอยู่ในระดับสูง

เมื่อวิเคราะห์แนวโน้มอุปทานเปิดขายใหม่ ย้อนหลังตั้งแต่ ปี 2552 จะเห็นได้ว่า ตลาดคอนโดมิเนียม กรุงเทพมหานคร ผ่านวัฏจักรการขยายตัว อย่างร้อนแรง ในช่วงปี 2556-2561

ก่อนที่อุปทาน จะปรับตัวลดลง อย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา โดยเฉพาะ หลังปี2563 ที่ ตลาดเผชิญ ทั้งผลกระทบจากโควิด-19 และ การเปลี่ยนแปลง เชิงโครงสร้าง ด้านพฤติกรรมผู้ซื้อ ทำให้ อุปทานใหม่ ลดลงต่ำกว่าระดับ 20,000  ยูนิตเป็นระยะ

 

ปี 68 เข้าสู่ช่วง Low Supply Cycle

และ ในปี 2568 ตลาดได้เข้าสู่ช่วง Low Supply Cycle อย่างชัดเจนที่สุด สะท้อนถึง การปรับฐานของตลาด ในระยะยาว มากกว่า การชะลอตัวเพียงระยะสั้น

ในด้านโครงสร้างตลาด พบว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ ในปี 2568 ยังคงถูกขับเคลื่อน โดยผู้พัฒนา โครงการรายใหญ่ที่ จดทะเบียน ใน ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เป็นหลัก

โดย ครองสัดส่วนอุปทาน สูงถึง 14,323 ยูนิต หรือ คิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของอุปทาน เปิดขายใหม่ ทั้งหมด ด้วย มูลค่าการลงทุนรวม มากกว่า 63,947  ล้านบาท

ในขณะที่ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบทบาทลดลง อย่างเห็นได้ชัด โดยมี อุปทานเปิดขายใหม่เพียง  2,787 ยูนิต หรือ คิดเป็นสัดส่วน 16.29% ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมเพียง 6,416  ล้านบาท

สะท้อนถึง สภาพตลาดที่ ต้องใช้เงินลงทุนสูง ความสามารถ ในการบริหารความเสี่ยง และความแข็งแกร่ง ของ

แบรนด์ ทำให้ ผู้พัฒนารายเล็ก และ รายกลาง เข้ามาแข่งขัน ได้ยากขึ้น

แม้ภาพรวมอุปทาน จะอยู่ในระดับต่ำ แต่ การแข่งขัน ในตลาดคอนโดมิเนียม กลับไม่ได้ลดความเข้มข้นลง  โดยเฉพาะ ในกลุ่มคอนโดมิเนียม ระดับไฮเอนด์ และ ลักชัวรี ในย่านใจกลางเมือง ซึ่งกลายเป็น สมรภูมิหลัก ของผู้พัฒนารายใหญ่ ทั้งใน ทำเลสุขุมวิทตอนต้น สีลม–สาทร เพลินจิต–วิทยุ และ ราชดำริ–ลุมพินี

ปัจจัยสำคัญมาจาก ข้อจำกัดของที่ดิน ในทำเลศักยภาพ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัด และ มีราคาสูงมาก ส่งผลให้ การพัฒนา โครงการใหม่ จำเป็น ต้องวางตำแหน่งสินค้าในระดับบน เพื่อให้สอดคล้อง กับ ต้นทุน

ขณะเดียวกัน กลุ่มผู้ซื้อ ระดับ High Net Worth และ Ultra High Net Worth ยังคงเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และ ได้รับผลกระทบจาก ภาวะเศรษฐกิจ น้อยกว่า ตลาดกลาง และ ตลาดล่าง ทำให้ ผู้พัฒนา หันมาเน้น การพัฒนาโครงการขนาดไม่ใหญ่ แต่ มีความเฉพาะตัวสูง และ สามารถสร้างมูลค่าเพิ่ม ในระยะยาวได้

จากปัจจัยด้านต้นทุน ที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้น อย่างต่อเนื่อง ประกอบกับ ต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และ การออกแบบที่ เน้นความแตกต่าง และ คุณภาพระดับซูเปอร์ลักชัวรี ส่งผลให้ ในปี 2568 ตลาดเริ่มเห็น คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ในระดับราคาประมาณ 400,000 -500,000 บาท ต่อ ตารางเมตรมากขึ้น อย่างชัดเจน

และจากแนวโน้มดังกล่าว แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า มีความเป็นไปได้สูง ที่ตลาดคอนโดมิเนียม กรุงเทพมหานคร จะได้เห็นการเปิด Presale ของโครงการคอนโดมิเนียม ที่ตั้งราคาขายระดับ 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างเป็นทางการ

โดยเฉพาะ โครงการใน ทำเลหายาก มี จำนวนยูนิตจำกัด เป็นโครงการระดับเรือธงของ ผู้พัฒนารายใหญ่ หรือ เป็นโครงการที่ ผสานแบรนด์ระดับสากล เข้ากับ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

 

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกรายปีในช่วงปีพ.ศ.2549 – 2569F (ยูนิต)

ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย

สำหรับภาพรวม ของ ตลาดคอนโดมิเนียม เปิดขายใหม่ ใน กรุงเทพมหานครในปี พ.ศ. 2568 ที่ผ่านมา แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียม เปิดขายใหม่ทั้ งหมด  40 โครงการ 17,110  ยูนิต น้อยที่สุดในรอบ 17 ปี ของ ตลาดคอนโดกรุงเทพมหานคร ปรับตัวลดลง จากปีก่อนหน้า ถึง  21.84%

ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ  70,368 ล้านบาท สำหรับมูลค่าการลงทุนปรับตัวลดลง 38. 53% จากปีก่อนหน้า

และ พบว่า ตลาดยังคงขับเคลื่อน โดยผู้พัฒนารายใหญ่ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ  ด้วยยูนิตขาย ทั้งหมด ถึง 14,323 ยูนิต หรือ คิดเป็นสัดส่วน 83.71% ด้วย มูลค่าการลงทุนรวม มากกว่า 63,947 ล้านบาท

และ เป็นผู้พัฒนา นอกตลาดหลักทรัพย์ เพียงแค่ 2,787 ยูนิต เท่านั้น หรือคิดเป็นสัดส่วน 16.29%  ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 6,416 ล้านบาทเท่านั้น

คอลลิเออร์ส์ฯ คาด ตลาดคอนโดฯ ปี 69 ยังชะลอตัว

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรายปีในช่วงปี 2552 -2569F

 

ปี	อุปทานเปิดขายใหม่จำแนกรายปี ( ยูนิต)
2552	27,190
2553	62,758
2554	30,689
2555	47,339
2556	51,151
2557	50,105
2558	34,666
2559	39,406
2560	44,065
2561	66,201
2562	44,662
2563	21,806
2564	18,275
2565	41,723
2566	32,511
2567	21,891
2568	17,110
2569F	15,000

ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ภาพรวม ตลาดคอนโดมิเนียม ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีอุปทานคอนโดมิเนียม เปิดขายใหม่

ทั้งหมด ประมาณ 347,650 ยูนิต หรือ เฉลี่ยประมาณปีละ 34,765 ยูนิต

แต่ในปี พ.ศ. 2568 ด้วย ปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามากระทบ กลับพบว่า มีอุปทานเปิดขายใหม่ เพียงแค่ 17,110 ยูนิตเท่านั้น

ซึ่ง แผนกวิจัย และ การสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า สำหรับในปี 2569 อุปทานเปิดตัวคอนโดมิเนียม โครงการใหม่ ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร จะอยู่ที่ประมาณ15,000 ยูนิตเท่านั้น หรือปรับตัวลดลงอีกประมาณ 12.33% จากปีก่อนหน้า

และมองว่าสำหรับในปี 2569 ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ จะยังคงปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมลง เน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) และจังหวัดภูเก็ต

นอกจากนี่ยังพบว่า ผู้พัฒนาบางรายเลือก ที่จะเลื่อนการเปิดการขายโครงการใหม่ ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม ในปีนี้ออกไป  เนื่องจาก ต้องการเน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้าง อยู่ในตลาด โดยเฉพาะสต็อกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ที่ยังคงเหลือขาย อยู่ในตลาด

และมองว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของกำลังซื้อต่างชาติและกำลังซื้อชาวไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกตามพื้นที่ (หน่วย)

 

ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส  ประเทศไทย

สำหรับคอนโดมิเนียม ที่เปิดขายใหม่ใน ปี พ.ศ. 2568 ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า ส่วนใหญ่ ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากที่สุด  แต่ ในพื้นที่ใจกลางเมืองพบว่า สำนวนโครงการเปิดขายใหม่เพิ่มมากขึ้น แต่ส่วนใหญ่มีจำนวนยูนิตน้อย

สำหรับในปี พ.ศ. 2569 แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส  ประเทศไทย มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครยังคงมีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภายหลังจากการชะลอตัวอย่างชัดเจนในปี 2568 ซึ่งถือเป็นปี ที่อุปทานเปิดขายใหม่อยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบกว่า 17 ปี

ภาพรวมตลาดในปีถัดไปจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัวโดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2569  อาจมีเพียงแค่ 15,000 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 60,000 ล้านบาท จะยังคงอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยระยะยาวของตลาด

คอลลิเออร์ส์ฯ คาด ตลาดคอนโดฯ ปี 69 กำลังซื้อยังจำกัด

ในด้านอุปสงค์ ตลาดในปี 2569 คาดว่าจะยังคงขับเคลื่อนโดยกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นหลัก ขณะที่การซื้อเพื่อเก็งกำไรในระยะสั้นยังมีบทบาทจำกัด ผู้บริโภคมีพฤติกรรมการตัดสินใจที่รอบคอบมากขึ้น ให้ความสำคัญกับคุณภาพโครงการ ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนา และศักยภาพของทำเลในระยะยาว

กลุ่มนักลงทุนจะยังคงเลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีอุปสงค์เช่าชัดเจน เช่น ย่านศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่ใกล้แหล่งงานหลัก โครงสร้างตลาดในปี 2569 มีแนวโน้ม ยังคงถูกครอบครองโดยผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่

โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีความพร้อมด้านเงินทุน ความสามารถในการบริหารต้นทุน และการสร้างความแตกต่างของสินค้า

ผู้พัฒนารายเล็กและรายกลางจะยังเผชิญความท้าทายในการเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพที่ราคาที่ดินยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดจะยิ่งเน้นไปที่ “คุณภาพโครงการ” มากกว่าการแข่งขันด้านปริมาณยูนิต

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าใน ปี 2569 จะเป็นปีของการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักชัวรีใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธงในทำเลหายาก อาทิ

สุขุมวิทตอนต้น เพลินจิต–วิทยุ สีลม–สาทร และราชดำริ–ลุมพินี  หรือ แม้กระทั้งคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับ High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งยังคงเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงอย่างต่อเนื่อง

การแข่งขันในตลาดบน จึงไม่ใช่การแข่งขันด้านราคา หากแต่เป็นการแข่งขันด้านทำเล ความแตกต่างของสินค้า การออกแบบ บริการ และภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว จากแรงกดดันด้านต้นทุนที่ดินใจกลางเมืองซึ่งอยู่ในระดับสูงมาก ผนวกกับต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และมาตรฐานการพัฒนาโครงการที่ยกระดับขึ้นอย่างต่อเนื่อง

แผนกวิจัยและการสื่อสาร  คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ประเมินว่าในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครจะได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีราคาขายระดับสูงมากขึ้นอย่างชัดเจน

และมีความเป็นไปได้สูงที่จะเห็นคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพมหานครที่ตั้งราคาขายระดับประมาณ 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร เปิดขายในช่วง Presale อย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะโครงการที่มีลักษณะเป็น Rare Item มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD

ตลาดคอนโดฯ หรู ยังมีกำลังซื้อ

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส  ประเทศไทย แนะนำผู้พัฒนาในปี 2569

1. โอกาสในตลาดคอนโดหรูใจกลางเมือง

• อุปทานใหม่ในทำเล Prime CBD มีจำกัดอย่างมาก
• เหมาะสำหรับผู้พัฒนาที่มีแลนด์แบงก์เดิม หรือมีศักยภาพเข้าซื้อที่ดินในทำเลหายาก
• สามารถพัฒนาโครงการระดับเรือธง (Flagship Project) เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ระยะยาว

2. กำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth

• เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดกลาง–ล่าง
• มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า
• รองรับการตั้งราคาสูง รวมถึงระดับ 800,000–1,000,000 บาทต่อตารางเมตร

3. โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark

• ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง
• มีความเป็นไปได้ในการเปิด Presale คอนโดมิเนียมระดับประมาณ 1,000,000 บาท/ตร.ม.
• เหมาะกับโครงการ Rare Item, Low Density และ Branded Residence

4. การแข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ

• ตลาดเปิดโอกาสให้โครงการที่มีความแตกต่างชัดเจน
• เน้นการออกแบบ บริการหลังการขาย และประสบการณ์การอยู่อาศัย
• ลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา

5. โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง

• ตลาดเช่ายังแข็งแรงจากแรงงานต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expats
• โครงการที่รองรับทั้งอยู่อาศัยและลงทุนช่วยกระจายความเสี่ยง
• ทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังมีดีมานด์ต่อเนื่อง

ความท้าทายสำคัญในปี 2569

 

1. ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง
   • กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังเปราะบาง
   • การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น
   • ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทาน
2. ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน
   • การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด
   • ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก
   • กระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
3. ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง
   • ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังทรงตัวในระดับสูง
   • ต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่ลดลง
   • กดดันอัตรากำไรของโครงการ

4. ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนรัฐบาล
   • การเลือกตั้งต้นปี 2569 อาจทำให้นโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น
   • ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ
   • อาจเกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
5. ความเสี่ยงจากการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ
   • เปิดเร็วเกินไปอาจเผชิญตลาดที่ยังไม่ฟื้น
   • เปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก
   • จำเป็นต้องบริหาร Timing อย่างแม่นยำ

3. ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากคอลลิเออร์ส ประเทศไทย

• เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มี ทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน
• เน้น ตลาดบนและลักชัวรี ที่มีอุปสงค์แท้จริง
• ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ
• บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก
• ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น

ที่มาของข้อมูล : www.colliers.com

ข่าวที่เกี่ยวข้อง : https://bangkokx.me/property-h1-2025/