ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ชะลอตัวทั้งดีมานด์-ซัพพลาย การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ ลดลงเช่นกัน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2568 และแนวโน้มปี 2569” พบว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ชะลอตัวทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

โดยอุปสงค์ (Demand) การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เช่นเดียวกับอุปทาน (Supply) ที่ปรับตัวลดลงทั้งใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ

ยอดจดทะเบียนสะท้อนถึง การระมัดระวังของผู้ประกอบการ ต่อการเปิดขายโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม หากพิจารณารายไตรมาส (QoQ) พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวดีขึ้น ทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า ส่วนหนึ่งเป็นผลแรงหนุนของมาตรการรัฐ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอน และการจดจำนองเหลือ 0.01%

รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV: Loan To Value หรืออัตราส่วนระหว่างเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติกับมูลค่าของบ้านหรือคอนโดที่ซื้อ ได้รับการผ่อนคลายในทุกระดับราคา

นอกจากนี้ ในช่วงท้ายปี ตลาดยังได้รับแรงส่งเพิ่มเติมจากมาตรการ Quick Big Win ของรัฐบาล ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้นถึงปานกลาง และช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีรายละเอียด ดังนี้

1.สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย

1.1ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน กรุงเทพฯ – ปริมณฑล

ไตรมาส 4 ปี 2568 ที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดิน เพื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวน 4,306 หน่วย ลดลง -2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จากจำนวนใบอนุญาตจัดสรรทั้งหมด พบว่า บ้านเดี่ยวได้รับใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 1,837 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 42.7%

และพบว่าประเภทที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น ได้แก่ บ้านแฝด 72.4% บ้านเดี่ยว 20.9% และที่ดินจัดสรรเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 1.0% ส่วนประเภทที่ลดลง ได้แก่ อาคารพาณิชย์ลดลงถึง -90.6% และทาวน์เฮ้าส์ลดลง -21.1% (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 1 และตารางที่ 1)

แผนภูมิที่ 1 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในกรุงเทพฯ – ปริมณฑลไตรมาส 4 ปี 2568

 

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ใบอนุญาตจัดสรรลดฮวบ 47.5%

ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2568 มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน จำนวน 19,802 หน่วย ลดลง –47.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และพบว่า ทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนมากที่สุด คือ 8,705 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 44.0% รองลงมาได้แก่ บ้านเดี่ยว มีจำนวน 8,082 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 40.8%

เมื่อพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า กรุงเทพมหานคร มีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 7,181 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 36.3% รองลงมา ได้แก่ สมุทรปราการ มีจำนวน 6,584 หน่วย 33.2% และพบว่า ทุกจังหวัดมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยลดลง

ขณะที่นครปฐมและนนทบุรี ไม่มีโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดิน เพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568 (รายละเอียดตามตารางที่ 2)

1.2 ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ทั้งประเภทบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด ประมาณ 9,253 หน่วย ลดลง -31.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยแบ่งออกเป็นแนวราบ 8,321 หน่วย ลดลง -7.7%

ขณะที่อาคารชุดมีจำนวน 932 หน่วย ลดลงถึง -79.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 2) ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2568 มีใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ประมาณ 61,304  หน่วย ลดลง –12.5%

โดยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 32,357 หน่วย ลดลง –24.4% และเป็นอาคารชุด 28,947 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) หากพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า มีเพียงกรุงเทพมหานคร ที่มีใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.1%

เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบ ลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานี ลดลงมากที่สุด –35.6% ส่วนอาคารชุด พบว่ามีเพียงกรุงเทพมหานคร และสมุทรปราการ ที่ได้รับใบอนุญาตเพิ่มขึ้น 13.7% และ 1.8% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

อย่างไรก็ตาม สมุทรสาครเป็นเพียงจังหวัดเดียว ที่ไม่มีจำนวนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในปี 2568 (รายละเอียดตามตารางที่ 3)

ตารางที่ 3 จำนวนหน่วยใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแยกตามจังหวัด ปี 2568

1.3 โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวนหน่วยในผังรวม 6,162 หน่วย ลดลง –64.1% และมีมูลค่าโครงการรวม 47,673 ล้านบาท ลดลง –65.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

ซึ่งมีที่อยู่อาศัยการเปิดขายใหม่จำนวน 17,151 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 137,523 ล้านบาท (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 3 และ 4)

แผนภูมิที่ 3  จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2568

แผนภูมิที่ 4  จำนวนมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2568

ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2568 มีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนรวม 252 โครงการ ลดลง –30.0% มีจำนวนหน่วยในผังรวม 32,887 หน่วย ลดลง –47.2% และมีมูลค่าโครงการรวม 253,720 ล้านบาท ลดลง –49.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

เมื่อพิจารณาแยกตามประเภท พบว่า บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ มีจำนวนหน่วยในผังรวม 13,890 หน่วย ลดลง –57.2% มูลค่ารวม 151,097 ล้านบาท ลดลง –54.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนโครงการอาคารชุด มีจำนวนหน่วยในผังรวม 18,997 หน่วย ลดลง –36.3% มูลค่ารวม 102,623 ล้านบาท ลดลง –37.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) (รายละเอียดตามตารางที่ 4)

ตารางที่ 4 โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ปี 2568

1.4 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวน 17,796 หน่วย ลดลง –25.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ (นับรวมบ้านจัดสรรและบ้านที่ประชาชนสร้างเอง) จำนวน 8,808 หน่วย และเป็นอาคารชุด จำนวน 8,988 หน่วย

ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ พบว่า เกือบทุกประเภทมีจำนวนลดลง ยกเว้นบ้านแฝดที่เพิ่มขึ้น 90.5% (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 5)

แผนภูมิที่ 5 จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2568

ตารางที่ 5 ประเภทของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2568 

ปี 68 ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนใหม่ลด 25.4%

ภาพรวมทั้งปี 2568 มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ จำนวน 72,584 หน่วย ลดลง –25.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีจำนวน 97,284 หน่วย โดยเป็นผลมาจากการลดลงของแนวราบ (นับรวมบ้านจัดสรร และบ้านที่ประชาชนสร้างเอง) -27.9% และอาคารชุด –22.7%

หากพิจารณาเป็นรายจังหวัดพบว่า ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานีลดลงมากที่สุด –41.8% และมีเพียงนครปฐมที่มีอาคารชุดสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นถึง 112.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

ทั้งนี้ สมุทรสาครไม่มีอาคารชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนในปี 2568 (รายละเอียดตามตารางที่ 6)

 

2. สถานการณ์ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัย

2.1 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑลรวม 41,848 หน่วย มีมูลค่า 143,774 ล้านบาท โดยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า –13.0% และ –12.7% ตามลำดับ

เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ในจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด พบว่า เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 20,834 หน่วย มูลค่า 89,902 ล้านบาท และเป็นอาคารชุด จำนวน 21,014 หน่วย มูลค่า 53,872 ล้านบาท (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 6 และ 7)

แผนภูมิที่ 6 จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2568

แผนภูมิที่ 7 จำนวนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2568

ยอดโอนกรรมสิทธ์ลดลง 13.9%

ภาพรวมทั้งปี 2568 พบว่า มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลรวมทั้งสิ้น 147,347 หน่วย ลดลง -13.9% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยการโอนอาคารชุดมีจำนวน 71,718 หน่วย ลดลง -16.4% ส่วนการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวน 75,629 หน่วย ลดลง -11.4%

ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 499,157  ล้านบาท ลดลง -15.8% โดยมูลค่าการโอนอาคารชุดมีจำนวน 177,058 ล้านบาท ลดลง -22.2% ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ มีมูลค่าการโอนอยู่ที่ 322,099 ล้านบาท ลดลง -11.8% โดยภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ ลดลงทุกประเภทและทุกระดับราคา

ยกเว้นอาคารชุดในระดับราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท  ที่เพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมีมูลค่า 5.4% และ 4.3% ตามลำดับ และพบว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (หรือที่อยู่อาศัยที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 67,297 หน่วย ลดลง –17.5 และมีมูลค่า 310,216 ล้านบาท ลดลง –17.8%

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง (ที่อยู่อาศัยที่โอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน 80,050 หน่วยลดลง –10.6% และมีมูลค่า 188,941 ล้านบาท ลดลง –12.3% ทำให้สัดส่วนจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ ของที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ต่อที่อยู่อาศัยมือสอง ในปี 2568 เท่ากับ 46 : 54 ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วน 62 : 38  (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 8)

เมื่อพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพมหานครมากที่สุด 75,852 หน่วย มีมูลค่า 308,975 ล้านบาท และพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานีมีหน่วยการโอนลดลงมากที่สุด ทั้งหน่วยและมูลค่า –21.5% และ –20.5% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

คาดปี 69 ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่ม 4.2%

สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร – ปริมณฑล ปี 2569 คาดว่า จะมีจำนวนประมาณ 153,462 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.2% โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ 137,261 – 177,527 หน่วย โดยจะมีการเปลี่ยนระหว่าง -6.8% ถึง 20.5% เมื่อเทียบกับปี 2568 ซึ่งมีจำนวน 147,347 หน่วย และคาดว่าจะมีมูลค่า 513,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.8%

โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ 508,473 – 539,215 ล้านบาท จะมีการเปลี่ยนแปลงระหว่าง 1.9% ถึง 8.0% เมื่อเทียบกับปี 2568 ที่มีมูลค่า 499,157 ล้านบาท (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 8 และ 9)

ที่มาของข้อมูล: https://www.reic.or.th

ข่าวที่เกี่ยวข้อง: https://bangkokx.me/reic-secondhome/

#ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ #จดทะเบียน #ที่อยู่อาศัย #บ้านจัดสรร #คอนโด #โอนกรรมสิทธิ์ #ขออนุญาตก่อสร้าง