“แอล ดับเบิลยู เอสฯ” คาด ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 มีแนวโน้มชะลอตัว เมื่อเทียบกับปี 2567 ผลจากกำลังซื้อชะลอตัว ระบุ “โครงการ บ้านเพื่อคนไทย” ดูดซับ  กำลังซื้อตลาดกลาง-ล่าง และ ปริมาณสินค้าคงเหลือ ที่ยังคงมีอยู่สูง ในระบบ ที่ต้องใช้เวลา ในการระบายอย่างน้อย 2-3 ปี ขึ้นกับทำเล

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์​ จำกัด บริษัท วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)กล่าวถึงแนวโน้ม การเปิดตัวที่ อยู่อาศัยใหม่ใน พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 ว่า มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567 โดย แอล ดับเบิลยู เอสฯ ได้คาดการณ์ความเป็นไปได้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3 ฉากทัศน์ โดยคำนึงถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ และ กำลังซื้อ กล่าวคือ

“แอล ดับเบิลยู เอสฯ” คาด ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 มีแนวโน้มชะลอตัว

กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) :

เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.8-3% และ 3 %  ตามการคาดการณ์ ของธนาคารแห่งประเทศไทย   และสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ สถานการณ์การท่องเที่ยว เติบโตได้เท่ากับ ก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโคโรนาไวรัส 2019(COVID-19) การลงทุนของภาครัฐเป็นไปตามแผนที่วางไว้ ภาคส่งออกยังคงเติบโตได้ ถึงแม้จะเผชิญกับ  มาตรการกีดกันทางการค้าจากประเทศสหรัฐอเมริกา

การลงทุนของภาคเอกชนเติบโต และภาคการบริโภคภายในประเทศฟื้นตัว จากมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ครัวเรือนของภาครัฐ และ ราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกิน 1.5 %

 จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ62,000-65,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 403,000 – 422,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 3 – 7%  เมื่อเทียบกับปี 2567

โดยในปี 2567 มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ที่ 349 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 60,386 หน่วย มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 20.13% , 39.01% และ  25.18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 437 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 99,012 หน่วย และมูลค่าการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 544,265 ล้านบาท ในปี 2566

และคาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2568 ประมาณ 360,000-370,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.02-1.03  ล้านล้านบาท หรือเติบโตร้อยละ 1-2 จากปี 2567 ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคาอาคารสงเคราะห์ คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ 350,545 หน่วย และคิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,012,760 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2567

กรณีปกติ (Base Case) :

เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ  2-2.5% เป็นผลจากภาคการส่งออกชะลอตัวผลจากมาตรการกีดกันทางการค้าของประเทศสหรัฐอเมริกา การลงทุนของภาครัฐล่าช้าจากแผนที่วางไว้ ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกินร้อยละ 1.5

แอล ดับเบิลยู เอสฯ  คาดว่าจะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 56,000 – 61,000หน่วย มูลค่าประมาณ 364,000 – 403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 หรือ เติบโตไม่เกิน 2% และอัตราการโอนกรรมสิทธิจะมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2567 คือประมาณ 1.012 ล้านล้านบาท

กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) :

เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% ภาคการส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐไม่สามารถทำได้ตามแผนที่วางไว้ ภาคการบริโภคภายในประเทศยังคงชะลอตัว ผลจากไม่สามารถแก้ไขปัญหาภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงได้ ทำให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรลผลจากสถานการณ์สงครามที่ยืดเยื้อทั้งในชนวนกาซ่าและยูเครน ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2%

จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5% ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2567 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท

“ปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาฯ อยู่ที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loan) ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ผนวกกับสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อโครงการ (Project Finance) โดยมีข้อกำหนดว่าจะอนุมัติสินเชื่อโครงการเมื่อมียอดขายตั้งแต่ 30-50%

ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หลายโครงการเปิดตัวแล้ว ก็ชะลอหรือยกเลิกการเปิดตัวโครงการไป ในขณะที่สินค้าคงเหลือที่มีอยู่ในระบบยังมีเพียงพอต่อการขายได้ 2-3 ปี โดยที่ไม่ต้องขึ้นโครงการใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายแห่งชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568” ประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

ในขณะเดียวกัน โครงการบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาล เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง – ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อที่คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 40% ของกำลังซื้อทั้งหมด ด้วยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ และบางทำเลของโครงการบ้านเพื่อคนไทย อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกอย่างทำเล ก.ม.11 ที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า เป็นทำเลที่มีศักยภาพและสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่

จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องทบทวนและปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกับกำลังซื้อในตลาด ผนวกกับมาตรการของรัฐ อย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธันวาคมที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ถึงแม้บริษัทอสังหาฯ อาจจะยังคงลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้กับลูกค้าเอง เพื่อจูงใจให้มีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยก็ตาม

แต่ก็ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจของผู้ประกอบการสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นที่จะต้องทบทวน และ หามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน การชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2568 ประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

“แอล ดับเบิลยู เอสฯ” คาด ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 มีแนวโน้มชะลอตัว

ขณะที่ตลาดอสังหาฯ ปี 2567 หดตัว เกือบ 40%

ในขณะที่ปี 2567 ที่มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ที่ 349 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 60,386 หน่วย มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 20.13 % , 39.01% และ  25.18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 437 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 99,012 หน่วย และมูลค่าการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 544,265 ล้านบาท ในปี 2566

ในจำนวนนี้เป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยทั้งสิ้น 69 โครงการ จำนวน 26,750 หน่วย มูลค่ารวม120,574 ล้านบาท ลดลง 28.12%, 42.42% และ 22.69% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการ เปิดตัวคอนโดมิเนียม 96 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวอยู่ที่  46,464 หน่วย และ มูลค่าการเปิดตัว 155,968 ล้านบาท ในปี 2566

และเป็นการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน165 โครงการ จำนวน 26,760 หน่วย มูลค่ารวม 125,234 ล้านบาท ลดลง 29.48%,  38.35% และ  34.86% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการเปิดตัว  234 โครงการ จำนวน 43,410 หน่วย มูลค่าการเปิดตัว 192,264 ล้านบาท ในปี 2566

ในขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีทั้งสิ้น 120โครงการ จำนวน 6,876 หน่วย คิดเป็นมูลค่า161,397 ล้านบาท

เนื่องจากมี 5 โครงการ ได้แก่

โครงการ ศุภาลัย ทัสคานี พระราม 2-วงแหวน ราคาขายในโครงการ 5.99 – 16 ล้านบาท

โครงกรโมเดน รามอินทรา-หทัยราษฎร์ ราคาขายในโครงการ  6.49-12 ล้านบาท

โครงการ สราญสิริ รังสิต 2  ราคาขายในโครงการ 7.99 – 20.0 ล้านบาท

โครงการ Centro วิภาวดี-รังสิต ราคาขายในโครงการ 7.29 – 12.0 ล้านบาท

และ โครงการ ศุภาลัย แกรนด์วิลล์ สุขุมวิท-บางนา ราคาขายในโครงการ 6.0 – 15.0 ล้านบาท

มีบ้านพักอาศัยที่ขายทั้งราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท อยู่ในโครงการเดียวกัน ทำให้มีการนับจำนวนโครงการซ้ำระหว่างบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และ มากกว่า 10 ล้านบาท

โดยจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น  3.44% ในขณะที่จำนวนหน่วย และมูลค่า การเปิดตัวโครงการ ลดลง  24.75%และ 17.66% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนการเปิดตัวโครงการ 116 โครงการ จำนวน 9,138 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 196,033 ล้านบาท ในปี 2566

“นอกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 จะลดลงแล้ว คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี2567 มีแนวโน้มที่จะลดลง ประมาณ 3-5% เมื่อเทียบกับปี 2566 เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ และไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี หลังจากที่ยอดโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 705,389 ล้านบาท ลดลง 8% จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 766,971 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2566” ประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

ที่มาของข้อมูล : www.lws.co.th

ข่าวที่เกี่ยวข้อง : https://bangkokx.me/property-megatrend-20122024/