ตลาดอสังหาฯ จะทรง หรือ ทรุด เพราะอะไร?
ต้องย้อนกลับไปปี 2560-2561 เป็นช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ไทยมีอัตราการเติบโตสูงสุด นับตั้งแต่วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540…
เพราะช่วงเวลาดังกล่าวเติบโตด้วย 3 ปัจจัยหลัก
1. ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อภายในประเทศ ทั้งบ้านหลังแรก และ ความต้องการบ้านหลังที่ 2 โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยในเมือง ที่เกิดจากโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่เชื่อมโยง เมือง และ การเดินทางให้ง่ายขึ้น
2.ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย และ เงื่อนไขในการซื้อที่อยู่อาศัย ทำได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในช่วงเวลาดังกล่าวสถาบันการเงินยังไม่ถูกธนาคารแห่งประเทศไทยเข้มงวดเรื่องการอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สิน หรือ Loan To Value (LTV) ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยทำได้ง่ายขึ้น ทำให้มีการอนุมัติและการซื้อบ้านหลังที่ 2 สำหรับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง ที่ใกล้กับสำนักงาน และ บ้านหลังที่ 3, 4, 5 ฯลฯ สำหรับการซื้อเพื่อการลงทุน ปล่อยเช่า
3. กำลังซื้อจากต่างชาติ ที่เข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ ในไทย โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากประเทศจีน ซึ่งช่วงเวลาดังกล่าว รัฐบาลจีนเปิดโอกาสให้กลุ่มทุนจีนสามารถเคลื่อนย้ายเงินทุนออกมาลงทุนในต่างประเทศได้
เรียกว่าช่วงเวลานั้น ตลาดอสังหาฯ มี Demand หรือ กำลังซื้อจาก 3 กลุ่มหลัก ทำให้ขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็ว ไปพร้อมๆ กับราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มสูงขึ้น
แต่หลังจากการแพร่ระบาดของ Covid-19 ปลายปี 2562 กำลังซื้อส่วนที่ 3 หายไปก่อน เพราะเศรษฐกิจจีนชะลอตัว หลังจากเกิด Covid-19
ในขณะที่กำลังซื้อส่วนที่ 2 ก็หายไปอีกหลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย มีนโยบายจำกัดการเข้าถึงสินเชื่อ ผู้ซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์ เริ่มต้นที่ 10% จากเดิมที่ไม่ต้องมีเงินดาวน์สามารถกู้ได้ 100-110%
ทำให้ปัจจุบันเหลือกำลังซื้อเพียงกลุ่มเดียว คือ กลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยจริงๆ หรือ Real Demand ในขณะที่กำลังซื้อของคนกลุ่มนี้มีจำกัด จากรายได้ที่เพิ่มขึ้นต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัย และ ในขณะเดียวกัน พฤติกรรมความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ไม่ได้ต้องการซื้อ เพราะการซื้อ เป็นภาระในการดูแลรักษามีต้นทุนสูง และพฤติกรรมการทำงานและการใช้ชีวิต เป็นแบบ Digital Nomad คือทำงานที่ไหนก็ได้ ผ่านเครือข่ายดิจิทัล ดังนั้นการเช่าที่อยู่อาศัยจึงเป็นทางเลือกที่คนกลุ่มนี้ชอบ
สภาพตลาดแบบนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยจึงเป็นของกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อและอยากซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อการอยู่อาศัยจริง
กับอีกกลุ่มคือ กลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนสำหรับปล่อยเช่า ซึ่งทั้งสองกลุ่มคือกลุ่มกำลังซื้อภายในประเทศ ซึ่งก็มีจำกัด อีกเช่นกัน
ด้วยสถานการณ์ของกำลังซื้อ หรือ Demand แบบนี้ ในขณะที่ Supply หรือ กำลังการผลิตในตลาด เท่าที่เห็นข้อมูลคร่าวๆ มีสินค้าคงเหลือพร้อมขาย และ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ทั่วประเทศ มูลค่าประมาณล้านล้านบาท ใช้เวลาขายอย่างน้อยๆ ก็ 3-5 ปี แบบที่ไม่ต้องมีสินค้าใหม่เข้ามาในตลาด (ซึ่งจริงๆ เป็นไปไม่ได้เลย ผู้ประกอบการยังคงเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ต่อเนื่อง ทุกสถาบัน ไม่หยุด เพราะโจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ คือต้องสร้างรายได้และทำกำไร)
ด้วยสถานการณ์และบรรยากาศแบบนี้ ส่วนตัวฟันธง ว่า “ทรุด” แน่นอน ให้ทรงตัวยังยากเลย และยิ่งไม่แปลกใจที่มีข่าวว่าผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่บางรายมีการปรับลดคนลงสูงถึง 40% และ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างขอให้ ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อที่จะเพิ่มกำลังซื้อในกลุ่มที่ 2 ให้กลับคืนมา
ข่าวที่เกี่ยวข้อง : https://bangkokx.me/property-financial-2024/
ที่มาของข้อมูล : www.bot.or.th
